Rollierendes Eigenkapital: Eigenkapital mehrfach nutzen

Quelle: immocation

Was bedeutet rollierendes Eigenkapital?

Kurz gesagt, man erhält das Eigenkapital zurück sobald man es refinanziert hat. Da man dies mehrmals machen kann, ergibt sich daraus der Begriff rollierendes Eigenkapital. Das Kapital springt also von einem Kredit in den nächsten.

1. Finanzierung: Eigenkapital + Fremdkapital (Kredit)
2. Refinanzierung: Tilgung des Kredits bis auf Höhe des Eigenkapitals
3. Freigabe des Eigenkapitals durch die Bank
4. Finanzierung (2.0): …

Rollierendem Eigenkapital – die Hürden

In der Praxis stellt das Thema rollierendes Eigenkapital einen Investor vor Hürden, die dem Laien zunächst nicht bewusst sind. Anders gesagt, der Laie bemerkt die Hürden erst, wenn er mit einer Bank zu tun hat.

1. Kaufnebenkosten
2. Abschläge bei Nicht-Cash-Sicherheiten
3. Dauer der Refinanzierung

Rollierendes Eigenkapitel: 1. Hürde – Kaufnebenkosten

Die 1. Hürde bildet die Kreditaufnahme selbst. Der Eigenkapitalanteil, den die Bank berechnet ergibt, sich meist aus den Kaufnebenkosten.

Üblicherweise werden die mit folgender Formel berechnet:

Kaufpreis x max. 15 % = Kaufnebenkosten

Zunächst ist dies kein Problem. Doch sind die Kaufnebenkosten Kapital, welches nicht wieder frei wird, sondern an folgende Kostenstellen abgegeben wird:

• Grunderwerbssteuer
• Notarkosten
• Grundbucheintrag
• Maklerprovision

Du möchtest deine eigenen Kaufnebenkosten berechnen?

Rollierendes Eigenkapital: 2. Hürde – Abschläge

Die 2. Hürde bildet die Form des eingebrachten Eigenkapitals. Bekanntermaßen muss der Eigenkapitalanteil nicht zwangsweise in Form von barem Geld eingebracht werden.

Die Alternativen dazu werden dann aber meist mit einem prozentualem Abschlag gewichtet. Diese Abschläge erfolgen dabei je nach Bank.

Eine Faustformel ergibt sich dabei anhand der Geschwindigkeit, mit der die Liquidierung der Sicherheit erfolgt:

Je schneller, desto geringer ist der Abschlag.

Anders gesagt: Je länger es braucht die Sicherheit in Geld zu verwandeln, desto höher ist der Abschlag.

Die Abschläge ergeben sich typischerweise wie folgt:

• Geld auf dem Konto – 100 %
• Festgeld – 100 %
• Gold 50 %
• Aktien – 50-70 % je nach Bank
• Freie Grundschulden bereits vorhandener Immobilien – 50-90 %
• Versicherungen (Lebensversicherungen) – 50-70 %

Quelle: dp-immofinanz
(Uns ist bewusst, dass noch deutlich mehr Faktoren eine Rolle spielen. Die Zahlen sollen als Beispiel dienen und sind Erfahrungswerte der Branche. Die Bewertung der Sicherheiten ist schließlich Aufgabe der Bank. Je nach Bank können die Abschläge unterschiedlich ausfallen)

Rollierendes Eigenkapital: 3. Hürde – Refinanzierung

Die 3. Hürde ergibt sich aus der Dauer der Refinanzierung. Bei der Betrachtung des Konzepts fragt man sich:

Wann bekomme ich dann meinen Eigenkapitalanteil wieder?

Hier gibt es mehrere Möglichkeiten. Durch die Tilgung des Kredits kann man den Kredit bis auf Höhe des Eigenkapitalanteils zurückzahlen. Dann lässt man sich seinen Anteil wieder auszahlen.

Die zweite Variante ist deutlich effektiver und schneller. Hier wird ein Haus gekauft, also finanziert. Anschließend renoviert man das Haus und der Wert wird damit gesteigert. Diese Wertsteigerung kann man sich bei guten Beziehungen zur Bank und einer hohen Liquidität ausschütten lassen.

Beispiele zu den Varianten:

1. Variante: Refinanzierung durch Tilgung
2. Variante: Refinanzierung durch Wertsteigerung

Refinanzierung des Eigenkapitalanteils durch Tilgung

Refinanziert man den Eigenkapitalanteil durch die Tilgung des Kredits, dann lässt sich der Zeitpunkt der Ausschüttung berechnen. In dem Beispiel kauft man eine Immobilie für 110.000 €. Dazu ergibt sich dann für einen fiktiven Kredit der folgende Tilgungsplan:

• Eigenkapitalanteil: 10.000 €
• Nettodarlehen: 100.000 €
• Zinssatz: 0 %
• Anfängliche Tilgung p. a.: 3 %
• Monatlicher Kapitaldienst: 250,00 €

Ergebnis dieses Beispiels zu rollierendem Eigenkapital

Wie man sieht, hat man nach 3 Jahren und 4 Monaten die 10 % getilgt. Wenn dieser Anteil, wie bei dem Beispiel, dem Eigenkapitalanteil entspricht, dann kann man sich dieses Ausschütten lassen.

Das heißt nach 3 Jahren und 4 Monaten hat man wieder 10.000 €. Mit diesen kann man dann die nächste Immobilie finanzieren. Jetzt ist klar, warum man es rollierendes Eigenkapital nennt.

Mit der nachfolgenden Tabelle könnt ihr den Zeitpunkt je nach anfänglicher Tilgung bestimmen. Die Zeitpunkte sind in Monaten angegeben.

Am besten funktioniert die Bestimmung des Zeitpunkts anhand des Tilgungsplanes, des tatsächlichen Kredits.

Dieses einfach gedachte Beispiel ist nicht der Weg, den ein Investor nutzen sollte. Zunächst muss man wissen in welcher Phase des Vermögensaufbaus man sich befindet.

Da gibt es zwei klare Phasen: Man ist am Anfang oder hat bereits ein gewisses Vermögen. Befindet man sich am Anfang, ist die erste Variante (also Refinanzierung durch Tilgung) meist die einzige Möglichkeit. Die Bank wollen für die zweite Variante meist noch höhere Sicherheiten.

Einen kleinen Tipp gibt es aber für die erste Variante.

Aktiendepots als Eigenkapitalanteil – der beste Start!

Aktiendepots als Eigenkapitalanteil der Finanzierung haben einen Vorteil: Die Wertsteigerung der Aktien und die Dividendenausschüttung läuft weiter.

Ursprünglich hat man ein Aktiendepot mit 10.000 € als Eigenkapitalanteil an die Bank abgetreten. Dann haben sich der Wert nach 3 Jahren und 4 Monaten bei einem jährlichen Zinssatz von gut 10 % auf 13.753,67 € erhöht. Dementsprechend hat man also für die nächste Immobilie einen gestiegenen Eigenkapitalanteil.

Refinanzierung des Eigenkapitalanteils durch Wertsteigerung der Immobilie

Bei der Refinanzierung des Eigenkapitalanteils durch Wertsteigerung der Immobilie ist es entscheidend unterbewertet einzukaufen. Man kauft zu einem sehr guten Preis ein. Anders gesagt, man tut das, was jeder Investor tun sollte.

Der Ablauf ist einfach schematisiert wie folgt:

1. Kaufen einer Immobilie die unterbewertet ist. (300.000 €)
2. Kalkulation der Renovierungsarbeiten. (50.000 €)
3. Finanzierung von: 300.000 € + 30.000 € (Nebenkosten) + 50.0000 €
4. Neubewertung der Immobilie ergibt: 500.000 €
5. Erhöhung der Beleihung der Immobilie und Auszahlung der Differenz
   500.000 € – 380.000 € = 120.000 €

Diese 120.000 € sind dann das frische Eigenkapital. Aber Achtung: Dieses Schema erreichen wirkliche Profis, die alle Kosten sorgfältig kalkulieren.

Im amerikanischen Raum wird diese Strategie auch die „BRRRR“-Methode genannt.

Der Nachteil ist offensichtlich der höhere Kredit. Daraus folgt dann, dass die monatliche Rate steigt. Das wiederum bedeutet, dass die monatlichen Einnahmen sinken.

Der Vorteil liegt aber auf der Hand: Man kann sich sehr schnell einen enormen Immobilienbestand aufbauen.

Ganz leicht lässt sich das mit dem Kreditrechner kalkulieren:

Dabei kommt man auf eine monatliche Kostenerhöhung von 600 €.

Fazit zu: Rollierendes Eigenkapital

Rollierendes Eigenkapital ist eine großartige Möglichkeit, durch die Mieteinnahmen die Immobilie zu kaufen. Wenn man dann eine großartige Immobilie mit viel Cashflow kauft, bietet die Methode das höchste Wachstumspotential.

Es ist aber nicht so, dass man einfach hineinspringen kann, ohne zuvor sorgfältig mit Kreditgebern und Auftragnehmern alles abzusprechen. Man muss auch darauf vorbereitet sein, dass die Dinge nicht perfekt laufen.

Wenn man das gesamte Geld zurückerhalten muss, dann stellt das einen vor Schwierigkeiten. Im Falle, dass die Immobilie nicht die gewünschte Bewertung erhält, fehlt einem das anschließende Kapital.

Dann wird es schwieriger die nächste Immobilie zu kaufen. Auch kann es sein, dass die Immobilie mehr Geld verschlingt, als sie abwirft. Dann müssen Sie sogar noch darauf zahlen.

Wer sich aber mit dem Thema sehr intensiv auseinandersetzt. Die Zahlen kennt. Die Region kennt. Den Bauleiter kennt. Etc. pp. Der wird schlichtweg erfolgreich sein mit dieser Methode.

Wer überhaupt daran denkt in Immobilien zu investieren, der sollte sich, falls er nicht verkaufen will, sondern vermieten will, sich mit dem Thema intensiv auseinandersetzen.

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Quellen:

• Alex Fischer – Reicher als die Geisens
• Graham Stephan
• immocation

Bildnachweis: ©Unsplash

Letzte Aktualisierung am 14.11.2021 / Affiliate Links / Bilder von der Amazon Product Advertising API*